十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，这是新中国第一部以法典命名的法律，开创了我国法典编纂立法的先河，具有里程碑意义。《民法典》共7编、条，被称为“社会生活的百科全书”，贯穿了我们的一生。《民法典》究竟给我们的生活带来了哪些影响呢？本期就跟随小编一起学习物业服务合同有关内容吧。
01
01.物业服务合同没有业主签字，对业主有法律约束力吗？
相关法条
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
解答
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
02
02.房子交付后，未入住，业主需要支付物业费吗？
相关法条
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
解答
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当支付相应物业费。
03
03.业主未按约定支付物业费，物业服务人可以直接向法院起诉吗？
相关法条
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
解答
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍然不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
04
04.业主装修房屋，需要告知物业公司吗？
业主哪些事项需要事先告知物业？
相关法条
《中华人民共和国民法典》第九百四十五条：业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
解答
业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。同时，业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
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05.业主未支付物业费，物业公司停水停电，合法吗？
相关法条
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
解答
不合法。业主违反物业服务合同约定逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。
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06.物业服务中哪些事项需要向业主公开？
相关法条
《中华人民共和国民法典》第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
解答
包括物业服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。
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07.业主可以以物业公司违规收费拒交物业费吗？
相关法条
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。
解答
物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费属于违规收费，业主可以以此抗辩，拒交物业费，并可以请求物业服务人退还已收取的违规费用。
08
08.物业擅自将地面停车位对外出租导致业主无法停车，合法吗？
相关法条
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
《中华人民共和国物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
解答
本处所讲的地面停车位指的是占用业主共有部分停车位，该情形涉及物业共用部分处分权的问题，若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业服务人侵权为由要求物业服务人停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。若物业服务人对外出租经营是经过业主大会授权通过的，则所得收益应当公开，并用于业主共有部分的维修等，不得由物业擅自挪用。
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09.业主买的二手房，原房主所欠物业费如何处理？
相关法条
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
解答
对于所购二手房有欠付物业费的问题，如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，按约定；如果房屋买卖合同未约定，因原物业费属于原业主与物业公司之间的约定，故之前欠缴的物业费应由原业主向物业公司支付。
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10.房屋质量问题导致漏水，可以不支付物业费吗？
相关法条
《中华人民共和国民法典》第二百八十七条：业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
解答
开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，属于房屋质量问题的漏水、渗水问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，故不能以此为由拒付物业费。
编辑：何维玉
审核：朱洁
供稿：立案庭
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