背景
H公司在扬中市某繁华路段上拥有多间门市房。年，H公司同孙某签订《协议》，将其中的5间门市房出租给孙某，租期至年6月，约定孙某可转租。年7月，孙某又将其中的三间转让给了张某并签订了租赁协议，同年12月，张某又将这三间门市房转租给李华，租期至年6月。孙某、张某和李华均向自己的出租人支付了全额租金。
这期间，市中级法院于年10月裁定受理了H公司债权人对H公司提起的破产清算申请并指定了管理人，管理人随即通过邮寄和在租赁场所张贴通知的方式告知各租户解除租赁合同，各租户可以申报债权或向法院提起诉讼。年4月，市中级法院作出裁定，宣告H公司破产，并在淘宝网上对H公司的房产进行了司法拍卖，年7月1日，魏民竞买成功。随后，市中级法院作出民事裁定，裁定H公司在某繁华路段上的多间门市房的房产所有权归魏民所有。此后，魏民因要求李华向自己支付年7月后的租金未果，将李华告上法庭。
争议焦点
本案的争议焦点在于魏民通过司法拍卖程序取得涉案房屋所有权后，房屋上未履行完毕的租赁合同是否应当继续履行以及魏民是否有权要求原租户向其支付租金。
第一种观点：根据合同法规定，买卖不破租赁，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，管理人无权解除租赁合同，魏民亦无权要求租户重复支付租金。
第二种观点：房屋上未履行完毕的租赁合同已经管理人依据破产法规定解除，其取得涉案房屋所有权后有权向原租户主张租金。
法官说法
本案租赁合同所涉房屋原系破产企业H公司所有，新产权人魏民是通过破产案件中的司法拍卖程序取得房屋所有权，不同于一般房屋租赁合同中的房屋产权变动。本案所涉租赁房屋在破产案件审理中为保护债权人权益进行拍卖，故房屋租赁合同是否应当继续履行涉及到H公司的所有债权债务人关系，根据特别法优于普通法的原则，应当适用破产法的相关规定来处理涉案承租房屋上尚存争议的法律关系。本案中，未履行完毕的房屋租赁合同的承租人对破产企业享有的也是普通债权，在其他破产债权进行申报等待依法分配的情况下，如租赁债权仍按照租赁合同继续履行，不因企业破产而受影响，不仅有悖于破产法的基本制度和分配原则，也不利于破产财产的变现。因此，管理人有权基于保护全体债权人利益解除涉案房屋上未履行完毕的租赁合同。此外，管理人解除租赁合同的通知是向各租户发出，没有证据证明本案的转租合同得到管理人同意，故转租合同亦不能继续履行。魏民通过司法拍卖程序取得涉案房屋所有权后，原租户应当向其支付租金，李华作为承租人所遭受的损失应当通过其他程序进行救济。（文中人物均为化名）
法条链接：
《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
来源：扬中市人民法院预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇